Le DPE impacte la valeur des biens immobiliers et dévalorise les logements chauffés à l’électricité

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L’étude menée par l’association Dinamic, sous la direction de Claude Taffin, rapporte qu’un écart de 30% de la valeur des biens immobiliers peut être constaté selon leur étiquette énergétique lors d’un Diagnostic de Performance Energétique.

Dans le même temps, pour deux biens immobiliers identiques, le DPE, qui raisonne en énergie primaire, déclasse mécaniquement d’une catégorie un logement chauffé à l’électricité par rapport à un logement chauffé au gaz.

Les biens immobiliers chauffés à l’électricité, en particulier ceux construits à partir du milieu des années 70, respectant les normes et labels en vigueur à l’époque de leur réalisation, sont ainsi dévalorisés par le DPE de manière incompréhensible pour le public et incohérente avec les objectifs du Grenelle de l’environnement. Pourtant, ils exploitent une solution moins chère que le chauffage au gaz ou au fioul et faiblement émettrice de CO2.

Des écarts extrêmement importants ont été constatés, pouvant approcher les 30 % dans un sens (moins-value) ou dans l’autre (plus-value)a déclaré Claude Taffin, Directeur scientifique de l’association DINAMIC, créée par le Conseil National du Notariat et, consultant pour la Banque Mondiale en politique de l’Habitat, invité de Jean Bergougnoux, Président de l’association Equilibre des Energies (EdEn), à l’occasion de l’atelier débat organisé le 13 février 2014 sur le thème ;« l’impact du DPE sur la valeur immobilière des biens immobiliers ».

DPE : une dévalorisation mécanique des biens immobiliers chauffés à l’électricité …

Le Diagnostic de Performance Energétique (DPE) tel qu’il est défini aujourd’hui, est incohérent avec l’objectif initial de mesurer la qualité énergétique d’un bâtiment à vendre ou à louer. Alors qu’un logement chauffé à l’électricité coute moins cher (voir graphe Ademe par le CEREN ci-dessous) à son occupant et émet moins de CO2, il est pourtant classé moins bien que celui chauffé au gaz!

Il apparaît en effet que dans le cadre du DPE, qui raisonne en énergie primaire, un logement chauffé à l’électricité est déclassé d’un niveau par rapport à un logement identique chauffé au gaz en raison du coefficient 2,58 appliqué aux solutions électriques.

« Une réflexion en énergie primaire n’a aucun sens pour le consommateur » a déclaré Jean Bergougnoux, « l’association Equilibre des Energies réclame une révision du DPE pour que ce dernier soit redéfinit en fonction de factures normatives exprimées en euros (prix de l’énergie finale au m2 exprimé en euros intégrant le coût d’entretien du matériel) ce qui correspond aux réelles préoccupations des occupants d’un logement. De plus, comme l’étude menée par l’association Dinamic démontre que les étiquettes énergétiques du DPE impactent la valeur d’un bien immobilier, il est totalement incohérent de pénaliser, dans le cadre d’une réglementation sensée accompagner la transition énergétique,  les solutions les plus économes, que l’on parle d’euros ou d’émission de CO2 ».


La publication de l’Ademe sur la comparaison des prix des énergies, demandée au CEREN, montre explicitement que le chauffage électrique est moins cher que les autres solutions.

Par exemple, dans le cas de maison individuelle, les factures d’un chauffage au gaz sont en moyenne supérieures de 11%  par rapport à l’électricité et celles du fioul supérieures de 36%.

Source : CEREN, Données 2011, factures réelles, tous usages et toutes énergies confondues, sur la base des consommations à climat normal reflétant les différences entre les différents types de logements et de ménages occupant ces logements (taille des logements, usage plus ou moins intensif d’un chauffage d’appoint - au bois ou toute autre énergie que l’énergie principale-, dates de construction, composition et comportement du ménage…

Synthèse de l’étude Dinamic menée par Claude Taffin - 1ére Etude de l’association Dinamic : 1ère  estimation de la valeur verte des  logements

La valeur verte d’un immeuble peut être définie comme la variation de sa valeur, prix ou loyer, imputable à sa performance environnementale, qu’elle soit liée à sa performance énergétique, à l’accès aux transports en commun, aux matériaux de construction, etc. Les études sur le sujet se concentrent en général sur la dimension énergie de la valeur verte.

Les premières tentatives d’évaluation réalisées aux Etats-Unis et en Europe (Allemagne et Suisse) ont permis de chiffrer des gains de l’ordre de 5% pour des bâtiments « verts » caractérisés par des référentiels réglementaires ou des certifications. Une récente étude de la Commission Européenne fournit des résultats du même ordre*.

En France, il n’existait pas jusqu’à présent d’étude permettant de donner un ordre de grandeur de la valeur verte des logements. L’exploitation des bases de données notariales a permis à l’association DINAMIC, avec l’appui du ministère de l’Egalité des territoires et du Logement, de chiffrer l’impact de l’étiquette « énergie » sur le prix de vente des logements.

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) comprend en effet deux « étiquettes » qui classent chacune le logement sur une grille d’évaluation en 7 classes, de A, la meilleure note possible, à G, la plus basses, l’une en fonction de son niveau de consommation d’énergie (l’étiquette « énergie »), l’autre en fonction de l’impact de cette consommation sur les émissions de gaz à effet de serre (l’étiquette « climat »).

Depuis le 1er novembre 2006, le DPE doit être annexé à toute promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique des ventes. Les variables « énergie » et » climat » ont été progressivement intégrées dans les bases immobilières notariales à partir de 2010.

* « Etude : Impact des certificats de performance énergétique des bâtiments sur les prix de vente et de location dans certains Etats membres de l’UE », DG Energie, avril 2013. L’échantillon comprend Lille et Marseille. Etude dans son intégralité : lien

Etiquette énergie : l’étiquette D la plus fréquente

La carte ci-dessous présente la répartition des étiquettes énergie des logements par zone climatique.

Elle permet de voir l’influence du climat sur cette répartition.

Répartition des étiquettes énergie des appartements et maisons par zone climatique (en%)

La lettre « D » est la plus répandue, mais sa prépondérance est plus forte au Sud et au Sud-Ouest qu’au Nord et au

Nord-Est. Quant aux étiquettes « E » et « FG », qui correspondent aux logements les moins performants, elles sont majoritaires dans le Nord-Est (60% en zone H1b et 55% en zone H1a), alors que la part des étiquettes « A » à « C » augmente fortement à fur et à mesure que l’on descend vers le Sud.

Un impact sensible sur le prix des maisons en bon état

Il existe entre les deux étiquettes un lien fort et mécanique : elles sont liées par un taux de conversion qui dépend de l’énergie utilisée, de sorte que la lettre « climat » est inférieure à la lettre «énergie » pour les énergies économes en gaz à effet de serre, comme l’électricité, et supérieure pour les énergies non économes (gaz, charbon et fioul). On peut donc inclure une seule étiquette dans le modèle de calcul.

La performance énergétique des logements est logiquement corrélée avec certaines de leurs caractéristiques : l’époque de construction, le nombre de pièces, et surtout l’état du bien. Pour tenter de mettre en évidence un effet sur le prix imputable à ce seul facteur, l’analyse a été restreinte aux maisons déclarées en bon état. La moindre fiabilité de la variable « état du bien » pour les appartements nous a en effet incités à nous limiter aux maisons.

La deuxième  carte ci-dessous présente ainsi l’effet « toutes choses égales par ailleurs » de l’étiquette « énergie» sur le prix des maisons.

Elle met en évidence des écarts qui approchent 30% de moins-value (classe « G ») ou de plus-value (classes « AB »). Ces résultats sont toutefois affectés d’une marge d’incertitude importante. En outre, ils excluent l’Ile-de-France car l’alimentation de la variable « état du bien » y a commencé plus récemment.

Impact de l’étiquette énergie sur le prix des maisons selon la zone climatique

C’est plus discriminant dans un marché détendu : environ 10% de dépréciation du bien Les effets sont comparables sur les loyers. Ecart de 50% dans un marché tendu.

Il apparaitrait que la neutralité d’appréciation d’un bien se situerait en DPE classe D. Début de moins-value en classe E et de plus-value en classe C.

Des premiers résultats à conforter

Les variables issues du DPE ne sont saisies que depuis peu dans les bases notariales.

L’obligation pour les notaires de transmettre la totalité des actes et de renseigner les variables vertes, qui entrera en vigueur début 2014, résoudra les problèmes liés à la taille et la représentativité des échantillons de transactions.

De plus, de nouvelles variables relatives aux dépenses énergétiques sont en cours de mise en place et devraient commencer à être renseignées en 2014 : elles concernent le type d’énergie principale, l’équipement en énergie renouvelable, le type de vitrage, le type de matériaux utilisés pour le gros œuvre du logement et la présence d’un label de construction, BBC ou autre.

Cette étude pourra donc être reproduite l’été prochain ; elle bénéficiera alors d’un échantillon plus vaste, d’un historique plus fourni et d’une meilleure connaissance des caractéristiques techniques des logements.

Sources et méthode

Les travaux ont été réalisés à partir des données des bases BIEN et PERVAL, constituées par le notariat respectivement pour l’Ile-de-France et la province à partir des mutations à titre onéreux de biens immobiliers, sur les années 2010 et 2011. A l’intérieur de chacune des deux bases, sont saisis à la fois les actes de ventes et les avant-contrats, mais de façon indépendante : il n’est pas encore possible de croiser leurs informations respectives.

La méthode utilisée pour mesurer la valeur verte fait appel aux mêmes techniques économétriques (dites « hédoniques ») que le calcul des indices Notaires – INSEE. Elle consiste à considérer que la valeur d’un bien peut être décomposée en fonction de la valeur de ses composantes2. En pratique, on définit un bien « de référence » et on estime, à partir des transactions d’une « période de base », l’écart de prix imputable à la variation de chacune des caractéristiques retenues, par exemple, pour un appartement, la différence entre un rez-de-chaussée et un 4ème étage, toutes les autres caractéristiques restant identiques.

Le choix a été fait d’utiliser les coefficients obtenus sur toutes les références (avec et sans DPE), que celles-ci disposent ou non d’étiquettes DPE renseignées. L’influence de ces caractéristiques étant fixée, nous avons sélectionné les seules références pour lesquelles les étiquettes du DPE sont renseignées et construit un modèle montrant l’influence de ces diagnostics. Pour cette raison, le champ de l’étude est le même que celui des indices : il est limité aux logements anciens au sens fiscal en France métropolitaine. Outre les logements neufs, sont exclus les logements atypiques tels que chambres, greniers, lofts, ateliers, loges de gardien, châteaux, grandes propriétés, hôtels particuliers. La transaction doit être réalisée de gré à gré et le logement libre d’occupation au moment de la vente, destiné à un usage strict d’habitation et acquis en pleine propriété par un particulier ou une société civile immobilière.

2 C’est-à-dire de leur utilité, d’où le terme « hédonique » qui renvoie à la notion de satisfaction, joignant ainsi l’utile à l’agréable !

A propos de Claude Taffin

Après l’INSEE (1974-91) où il a notamment dirigé la division «logement», Claude Taffin a été directeur de l’Observatoire Foncier et Immobilier du Crédit Foncier (1991-2000), puis des Etudes Economiques et Financières de l’Union Sociale pour l’Habitat (2000-08), avant de rejoindre la Banque Mondiale comme spécialiste senior en financement de l’habitat (2008-2011).Claude Taffin est diplômé de l’Ecole Polytechnique et de l’Ecole Nationale de la Statistique et de l’Administration Economique.

A propos de l’association Equilibre des Energies (EDEN)

Equilibre des Energies (EDEN), créée en 2011, réunit professionnels, industriels, institutionnels et citoyens qui souhaitent bâtir le renouveau énergétique du bâtiment en s’appuyant sur un mix décarboné des énergies, conciliant performances économique, énergétique et environnementale.

Ainsi, EDEN participe au débat national sur la transition énergétique afin que les réglementations publiques soient cohérentes et pérennes avec le discours politique. Notre objectif est  que la réduction inéluctable des émissions de gaz à effets de serre soit une opportunité de croissance et de compétitivité inscrites dans l’avenir mais aussi, une réelle occasion de lutte contre la précarité énergétique.

Pour EDEN, l’innovation et les nouvelles technologies - utilisées notamment pour la rénovation dans les solutions bi-énergies couplant l’électricité avec le gaz, le bois ou le fioul - mais aussi en domotique ou pour le déploiement d’un réseau intelligent - sont un pilier pour respecter nos engagements du Grenelle de l’environnement et développer les énergies renouvelables.

En nous appuyant sur une efficacité énergétique, passive mais aussi active, des bâtiments et une décarbonation aussi poussée que possible des énergies, nous préparons un avenir responsable et durable. www.equilibredesenergies.org

Pour plus d’informations :

Nathalie Laurent : 06 03 98 19 41 / nlaurent@nklconseil.com

Bertrand Dussauge : bd@equilibredesenergies.org

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